NEW[꾸다체크] 부동산압류, 판결을 받은 뒤 거래처 부동산에 강제경매를 신청하려면 어떻게 하나요?
판결을 받은 뒤 거래처 부동산을 부동산압류하려면, 법원에 강제경매를 신청해요. 법원이 경매를 시작하는 결정을 하면서 그 부동산의 압류를 함께 명해요.
그리고 신청하기 전에 꾸다체크에서 거래처 사업자번호로 조회해 보세요. 국세청 기준 상태와 폐업일, 상호가 무료로 나와요.
이것만 기억하세요
- 강제집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있어요(민사집행법 제28조).
- 부동산 강제집행은 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청해요.
- 신청서에는 집행력 있는 정본과 함께 등기사항증명서 같은 서류를 붙여요.
부동산압류는 판결을 받으면 바로 할 수 있나요?
판결문만으로는 안 돼요. 집행문이 붙은 판결정본이 있어야 해요. 집행문은 신청하면 법원사무관 등이 내어 주고, 신청은 말로도 할 수 있어요.
이 글은 판결을 받은 뒤의 강제집행만 다뤄요. 판결을 받기 전에 재산을 미리 묶어 두는 가압류는 다른 절차예요.
부동산에 대한 강제집행은 채권자가 신청하고 법원이 해요. 방법은 두 가지예요.
- 강제경매
- 강제관리
채권자는 둘 중 하나를 고르거나, 둘을 함께 쓸 수도 있어요. 이 글은 강제경매를 중심으로 설명해요.
예를 들어 볼게요. 거래처가 외상대금을 안 줘서 소송을 했고, 판결도 받았어요. 그런데 아직 돈을 못 받았어요. 거래처 명의로 사무실이나 땅이 있다면, 그 부동산에 강제경매를 신청하는 방법이 있어요. 설명용 예시예요.
부동산압류는 어떤 순서로 진행되나요?
순서는 이래요.
- 관할 법원을 정해요. 부동산이 있는 곳의 지방법원이 맡아요. 여러 법원의 관할구역에 걸쳐 있으면 각 법원에 관할권이 있어요.
- 강제경매신청서를 써요. 채권자와 채무자, 법원, 부동산의 표시를 적어요. 경매의 이유가 된 채권과 집행권원도 적어요.
- 서류를 붙여요. 집행력 있는 정본과 함께, 채무자 소유로 등기된 부동산이면 등기사항증명서를 붙여요.
- 법원이 경매개시결정을 해요. 법은 이 결정에서 동시에 그 부동산의 압류를 명해야 한다고 정해요.
- 등기부에 기록돼요. 경매개시결정이 나면 법원사무관 등이 그 사유를 등기부에 적도록 즉시 등기관에게 촉탁해요.
- 집행관이 현황을 조사해요. 부동산의 현재 모습, 누가 쓰고 있는지, 임대차 차임·보증금 액수 같은 것을 조사해요.
압류의 효력은 결정이 채무자에게 송달된 때, 또는 등기가 된 때에 생겨요.
등기되지 않은 부동산은 서류가 달라요. 바로 채무자 이름으로 등기할 수 있다는 걸 증명하는 서류를 붙여요. 다만 등기되지 않은 건물은 예외라서, 건물이 채무자 소유임을 증명하는 서류, 건물의 지번·구조·면적을 증명하는 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류가 필요해요. 이런 경우는 전문가와 상의하세요.
신청이 기각되거나 각하되면 즉시항고를 할 수 있어요.
압류하면 거래처는 부동산을 못 쓰나요?
아니에요. 법은 압류가 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않는다고 정해요. 압류했다고 거래처가 사무실이나 공장을 바로 비워야 하는 건 아니에요.
다만 경매 절차가 시작된 뒤에는 법원이 필요한 조치를 할 수 있어요. 부동산에 해를 끼치는 행위를 막으려는 조치예요. 법원이 직권으로 하기도 하고, 이해관계인이 신청해서 하기도 해요.
부동산을 팔아도 받을 돈이 남지 않을 수 있나요?
네, 가능해요. 부동산에는 이미 저당권 같은 권리가 걸려 있는 경우가 있어요. 그래서 먼저 확인할 게 있어요.
법은 이렇게 정해요.
- 내 채권보다 우선하는 부담이 있으면, 매수인이 그 부담을 인수하거나 매각대금으로 그 부담을 갚을 수 있어야 해요. 이게 안 되면 그 부동산을 팔 수 없어요.
- 팔린 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 사라져요.
- 법원이 최저매각가격으로 우선하는 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없겠다고 보면, 압류채권자에게 알려요.
통지를 받은 날부터 1주 안에 할 일이 있어요. 우선하는 부담과 비용을 갚고도 남을 만한 가격을 정해야 해요. 그 가격에 맞는 매수신고가 없으면, 내가 그 가격으로 사겠다고 신청하면서 충분한 보증을 내야 해요. 그렇게 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소해야 해요.
그래서 이 방법은 결과를 보장하지 않아요. 부동산에 걸린 권리, 팔리는 값, 절차 비용에 따라 달라요. 반대로 말하면 신청 전에 등기사항증명서를 보고 어떤 권리가 걸려 있는지 확인하는 일이 중요해요.
신청하기 전에 거래처부터 확인해요
부동산압류는 거래처가 사업을 이어 가는지, 쉬고 있는지, 문을 닫았는지에 따라 이야기가 달라질 수 있어요. 먼저 상태부터 확인해 두세요.
꾸다체크에 사업자번호를 넣어 보세요. 국세청 기준으로 계속·휴업·폐업 중 어느 상태인지 무료로 볼 수 있고, 폐업일과 상호도 같이 나와요. 등록된 사업장 주소가 있으면 주소도 함께 나와요. 홈 검색창은 상호명으로도 검색돼요. 같은 상호가 여러 곳일 수 있으니 번호로 확인하는 게 정확해요.
거래처 부동산에 걸린 권리는 등기사항증명서에서 확인해요. 꾸다체크에서는 거래처 사업자의 상태·폐업일·상호를 볼 수 있어요.
참고로 꾸다체크에는 거래 평판도 있어요. 평판은 실제로 거래한 사업자들이 남긴 경험이에요. 등록된 평판이 있으면 함께 볼 수 있고, 연체정보와는 다른 정보예요.
지금 할 일
오늘 정리는 한 줄이에요. 집행문 있는 판결정본을 갖추고, 거래처 부동산의 등기사항증명서를 확인한 뒤, 거래처 상태부터 확인하세요.
- 거래처 사업자번호를 꾸다체크로 조회해 상태와 폐업일을 확인해요.
- 집행문이 있는 판결정본이 있는지 확인해요. 없으면 법원사무관 등에게 집행문을 신청해요.
- 거래처 부동산의 등기사항증명서를 떼어 어떤 권리가 걸려 있는지 봐요.
- 부동산이 있는 곳의 지방법원에 강제경매신청서를 내요.
- 등기되지 않은 부동산이거나 판단이 어려우면 전문가와 상의해요.
꾸다체크에서 거래처 상태와 폐업일을 확인한 뒤에 부동산압류를 할지, 어떻게 할지 정해 보세요.
자주 묻는 것
부동산압류는 판결이 있어야 할 수 있나요? 법은 강제집행을 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있다고 정해요. 판결이 아닌 다른 집행권원이 있다면 전문가에게 확인하세요.
어느 법원에 신청하나요? 부동산이 있는 곳의 지방법원이에요. 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있으면 각 법원에 관할권이 있어요.
부동산압류를 하면 받을 돈을 받을 수 있나요? 받는다고 보장할 수 없어요. 우선하는 저당권 같은 부담과 절차비용을 갚고 남을 것이 없겠다고 법원이 보면 압류채권자에게 알려요. 그 뒤 정해진 조치를 하지 않으면 경매절차가 취소돼요.
압류 전에 거래처 상태는 어디서 확인하나요? 꾸다체크에서 거래처 사업자의 국세청 기준 상태와 폐업일, 상호를 무료로 확인할 수 있어요. 영업 중인지, 폐업했는지는 다음 단계를 생각할 때 참고가 돼요.
이 글은 참고용 정보예요. 정확한 내용은 해당 기관이나 세무사·변호사 등 전문가에게 확인해 주세요.